신경이 곤두서는 상가 계약. 그 실전에서 특히나 중점적으로 봐야 할 몇 가지 항목이 있습니다. 지금부터 상가 계약에서 중요한 다섯 가지의 내용을 전달하려 합니다. 지역마다 차이가 있을 수 있으므로, 각자의 상황에 맞게 참작해 참고해주세요.

첫 번째, 월세를 봐야합니다. 월세의 적정 수준은 얼마일까요? 너무 낮지도, 높지도 않은 정도의 금액입니다. 부담이 없을 정도로 월세가 저렴한 경우에는 오히려 어떤 속셈이 들어 있을지 모릅니다. 특히 규모에 비해 월세가 낮은 곳은 재고해볼 필요가 있습니다. 세입자인 카페 주인이 인테리어를 예쁘게 바꿔놓고 나갔을 때 건물의 가격이 오를 것을 염두에 두고 월세를 싸게 책정한 것일 수 있습니다. 그러므로 계약하기 전 가능하면 인테리어 업체와 미리 긴밀히 연락해 투자금액이 어느 정도 들어갈지 예상해보는 것이 좋습니다. 만약 투자금액이 높게 예상되는 상가를 계약하려면 최대한 계약 기간이 길어지도록 건물주를 설득해야 합니다. 단기 계약일 경우 혹시라도 중간에 권리금을 받고 상가를 팔게 될 때 다음 세입자를 설득하기가 어려워지기 때문이죠. 계약 기간 중 자리를 파는 일은 생각보다 빈번합니다.

두 번째, 보증금. 건물주들은 보증금보다 월세에 민감한 경우가 많습니다. 월세가 떨어지면 건물의 가치가 하락할 수 있기 때문입니다. 카페를 창업하는 사람은 목돈을 쓰게 됩니다. 대부분의 사람은 미리 정한 예산의 약 1.5배의 돈을 사용하죠. 이렇듯 큰돈을 들여야 하는 입장에서 건물주가 원하는 월세로 어느 정도 맞춰줬다면 보증금은 최대한 낮추는 게 좋습니다. 가령 창업자금이 7천만 원 정도일 때 보증금으로 3천만 원이 들어간다면 출발 전부터 막막해질 수도 있기 때문이죠.

세 번째 항목은 눈을 크게 뜨고 봐야 할 ‘누수’ 문제입니다. 카페를 창업할 때는 노후한 건물을 개조해서 만드는 경우가 많습니다. 누수를 겪게 될 수 있다는 말인데, 이 문제는 분명히 건물주가 해결해줘야 하는 영역임에도 해결되는 경우는 드문 편입니다. 심지어 지식이 부족한 건물주라면 ‘나몰라라’의 태도로 나오는 경우도 있습니다. 누수공사로 며칠간 영업이 중단되는 건 카페 이미지에 손상을 크게 입힙니다. 나아가 공사비용까지 자비로 부담하게 되면 정신적으로 큰 타격이 생길 수도 있습니다. 그런데 많은 건물주가 계약할 때까지 누수 문제를 가볍게 얘기하거나 때로는 이야기 해주지 않는 경우도 있습니다. 따라서 상가를 둘러보러 다닐 때는 날씨가 좋을 때뿐만 아니라 비가 올 때나 그 직후에도 반드시 찾아가 살펴봐야 합니다. 그때 누수가 생각보다 많이 발생한다면 계약하지 않는 것을 추천합니다. 그 외 정화조 용량이나 전기, 화장실에 관한 문제도 확인해볼 필요가 있습니다.

네 번째는 건물주입니다. 건물주도 사람이므로 다양한 유형이 있습니다. 세입자에게 상처를 주는 건물주가 있는가 하면, 좋은 사람은 여러 문제를 함께 해결해주기도 합니다. 우리에게 좋은 건물주를 알아보는 혜안이 좋겠지만 이는 쉬운 일이 아니죠. 가장 효과적인 방법이 있다면 바로 주변 세입자에게 물어보는 것입니다. 오랜 시간 함께 해온 사람들의 이야기를 잘 들어보면 어느 정도 예상할 수 있게 되죠. 그리고 되도록 자주 찾아오지 않는 건물주가 좋습니다. 건물주가 오며가며 건네는 이야기는 스트레스로 이어질 확률이 높습니다.

다섯 번째, 계약 후의 상황입니다. 카페를 처음 오픈할 때는 그곳이 마지막인 것처럼 생각하게 되지만 안일한 생각입니다. 사람과 상황은 계속해서 변하므로, 반드시 건물주에게 해당 건물에 대한 향후 계획을 물어봐야 합니다. 만약 여러분이 다른 자리로 옮기고자 조건이 맞는 다른 세입자에게 현재 상가의 권리금을 받고 판매하는 계약을 한다고 가정해볼까요? 그럴 때 건물주가 새로운 세입자에게 이렇게 말하는 것이죠. “당신이 들어와도 2년 후에 나가야 할 수도 있다”라고. 조건에 맞는 새 세입자를 구하는 건 몇 개월이 걸리는 어려운 일입니다. 건물이 아무리 좋고 조건이 마음에 들어도 반드시 건물주의 향후 계획을 새겨 들어야 합니다. 애매하게 느껴진다면 계약 기간을 충분히 확보해 불리한 상황을 피해야 합니다.

글  <블랙로드커피> 이치훈 대표